= RETIFICAÇÃO DE REGISTRO =

Leia também: Decisão da 1ª V.R.P. e Decisões da E. Corregedoria Geral (S.P.)

        Vamos deixar assentado, de início, que retificação de escritura se faz por meio de outra escritura, com a presença das mesmas partes contratantes. Essa é a orientação firmada no Estado de São Paulo pela E. Corregedoria Geral da Justiça. Assim é que erro existente no título lá deve ser corrigido, para depois retificar-se o assento registrário, observadas as exceções adiante abordadas.

Nem sempre, porém, a falha advém de erro cometido pelo tabelião, na lavratura da escritura; pelo escrivão, ao expedir um título judicial; pelas próprias partes, quando redigem contrato particular, ou mesmo pelo registrador, ao praticar o ato de sua competência. São comuns as causas derivadas de caracterização imprecisa do imóvel, ou de lacunas herdadas de velhas transcrições, até hoje toleradas, as quais freqüentemente obrigam os interessados a ingressar em juízo para removê-las, sobrecarregando o judiciário.

Por isso mesmo, são oportunas e de grande importância as alterações introduzidas na Lei 6.015/73 pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, em vigor a partir da data de sua publicação, ocorrida no dia seguinte. Vejamos a nova redação dada aos seguintes dispositivos:

“Artigo 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial..

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no artigo 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Como se infere dos termos do caput do artigo citado, a retificação do registro poderá ser efetuada a requerimento do interessado endereçado diretamente ao Oficial do Registro de Imóveis competente, dispensada a correção do título. Para esse fim, o registrador instalará, em consonância com o disposto no artigo 213, o procedimento administrativo instituído, autuando-o com a data da prenotação do pedido, ressalvado o direito, assegurado à parte, de solicitar a retificação judicialmente.

Artigo 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

Obviamente, o procedimento administrativo mencionado no artigo 212 não se aplica à correção de erros evidentes, que já eram corrigidos pelo próprio Oficial. Entre eles, podemos citar o cometido na transposição de dados do título para o registro, como previsto na letra “a” do inciso I do artigo 213, caso em que a correção deverá ser feita de ofício, a fim de restabelecer a fidelidade ao título.

Além desses pequenos equívocos, existem outros com origem nos títulos, envolvendo má caracterização do imóvel, engano na citação de documentos, ou falha na qualificação dos contratantes, os quais também podem ser corrigidos mediante simples petição, acompanhada de documento comprobatório.

Exigir retificação prévia do título, ou instalação do procedimento administrativo a que alude o artigo 212, para sanar falhas de menor importância, seria excesso de zelo. Se, contudo, a validade do ato a praticar for incerta, o ingresso será negado. O bom senso do Oficial determinará sempre a melhor forma de agir, levando em conta a possibilidade da existência, ou não, de potencialidade danosa, seja em relação às partes, a terceiros ou à segurança de registro.

Também a atualização de confrontantes e a alteração do nome de logradouro público, referidos nas letras “b” e “c” do inciso I do artigo 213, independem de procedimento administrativo e podem ser levadas a cabo por meio de simples averbação, comprovada por certidão municipal, ou outro documento hábil, como já se fazia antes.

Independem, igualmente, do procedimento administrativo previsto, a alteração ou inserção de medida que resulte de mero cálculo matemático, aludida na letra “e”, cuja averbação já era feita com os cuidados adiante mencionados, e, também, a reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante, que já tenha sido objeto de retificação, citada na letra “f” do mesmo artigo. O mesmo podemos dizer quanto à inserção ou modificação de dados de qualificação pessoal dos contratantes, citada na letra “g”, desde que comprovados por documentos hábeis.

No que diz respeito, entretanto, à retificação prevista na letra “d”, visando a indicação de rumos, ângulos de deflexão, ou inserção de coordenadas georreferenciadas, sem modificação das medidas perimetrais, é recomendável cautela. A descrição ofertada deve ser extraída de planta assinada por profissional responsável, podendo, no caso de projeto de edificação, ser aproveitada a aprovada pela Prefeitura Municipal. Se for observada qualquer incorreção na angulação ou nas medidas, impõe-se a abertura do procedimento administrativo, não afastada a hipótese de intervenção judicial.

Como ficou demonstrado, algumas das retificações previstas na Lei 10.931/04, e por ela inseridas no artigo 213 da Lei 6.015/73, já eram averbadas pelo Oficial com apoio na própria lei ou, na falta de determinação legal expressa, com suporte em decisões judiciais. Uma delas, que é interessante rever, foi proferida no processo CG 1002/97, na qual a E. Corregedoria Geral da Justiça, através de oportuno e brilhante parecer do eminente magistrado, Dr. Francisco Eduardo Loureiro, deixou assentado o seguinte:

“No que toca à modalidade de retificação, a ser seguida no caso de alteração de medidas e características do imóvel, a resposta, a princípio, estaria no texto do parágrafo segundo do artigo 213, da Lei 6.015/73, que exige a chamada “retificação bilateral”, com a citação de confrontantes e, em alguns casos, de alienantes. É o que deflui da expressão “Sempre que da retificação resultar alteração das divisas ou área do imóvel”.

Prossegue a referida decisão nos seguintes termos:

“Ocorre, porém, que em determinados casos, admite-se nova espécie de gênero retificação, à margem do parágrafo primeiro do artigo 213, da Lei 6.015/73. Assim, quando houver omissão tabular e a retificação não tenha potencialidade danosa a terceiros, admite-se, em caráter excepcional, a inserção de dados na esfera puramente administrativa, mediante decisão do Juiz Corregedor permanente, sem necessidade de citação de confrontantes e alienantes”.

Após citar palavras do Dr. José Renato Nalini, ilustre magistrado, então com atuação na Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, a referida decisão traça as seguintes premissas básicas para a questão da retificação:

“a) nem toda alteração ou inserção de dados nas características do imóvel reclama retificação bilateral de registro;

“b) a bilateralidade da retificação é determinada pela potencialidade danosa a terceiros;

“c) a retificação unilateral de medidas e características do imóvel é possível por MERO DESPACHO JUDICIAL e tem como limite, somente, a lesividade virtual da medida aos interesses de terceiros;

“d) a retificação “EX-OFFICIO” do registro pelo Oficial Delegado, mesmo inserindo medidas ou área de superfície na matrícula também é possível, desde que, CUMULATIVAMENTE, inexista lesividade, ainda que potencial, a terceiros e haja EVIDÊNCIA, tanto do erro como de sua correção”.

Nesse excelente parecer, a E. Corregedoria Geral, a certa altura, reporta-se à decisão normativa baixada pelo Dr. Kioitsi Chicuta, quando titular da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo. Assim podem ser resumidas as conclusões a que chegou o ilustre magistrado, na decisão normativa em apreço, considerada correta e coerente:

“a) matrículas ou transcrições que descrevem o imóvel com determinada metragem na frente e na lateral, omitindo as medidas dos fundos e de um dos lados podem e devem ser retificadas “EX-OFFICIO”, pelo próprio registrador, desde que tenha elementos tabulares ou oficiais denunciadores da ocorrência de erro evidente (plantas de loteamento, mapa da emplasa, transcrições e registros de imóveis contíguos, títulos que deram origem ao registro retificando, planta cadastral da Prefeitura, etc).

Deverá haver evidências de que as medidas faltantes são as mesmas já enunciadas no registro, assim como da regularidade do formato geométrico.

b) a inserção de área de superfície em imóvel que contenha medidas perimetrais é possível, desde que possa ser ela inferida por singelo cálculo aritmético.

Mais uma vez, deve o registrador valer-se de elementos tabulares, ou daqueles acima mencionados, para obter a evidência das medidas omissas e do ângulo de deflexão entre elas, chegando, assim, à área de superfície”.

São inúmeros os fatos determinantes da retificação do registro, como não se desconhece. Aqueles, entretanto, merecedores de maior atenção, no momento, são os que afetam a caracterização do imóvel, principalmente quanto às divisas, muitas vezes descritas de maneira sumária, medidas lacunosas, ausência ou imprecisão de área.

Relativamente às omissões, no assento, das medidas do imóvel, as decisões comentadas não deixam dúvidas. O Oficial pode, por meio de averbação, supri-las, desde que haja certeza da regularidade da figura geométrica do imóvel ou existam elementos em seus arquivos, consignados em plantas ou outros registros, demonstrando a evidência da falha. Importante é saber distinguir quando deve, ou não, ser instalado o procedimento administrativo, seja na esfera do próprio registrador ou do juiz competente.

Vejamos, agora, o disposto no inciso II, introduzido no artigo 213 pela Lei 10.931/04, que, mediante a realização de procedimento administrativo no âmbito do próprio Registro Imobiliário, autoriza o Oficial a promover a retificação do registro ou averbação:

II) a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

Aí está, sem dúvida, a importante inovação criada pela Lei 10.931/04, que, aproveitando a idéia contida na Lei 10.267/01, relativamente aos imóveis rurais, irá simplificar a retificação de assentos do Registro Imobiliário, especialmente no que diz respeito à caracterização do imóvel, mediante a instalação de procedimento administrativo na esfera do próprio registrador, desafogando a justiça.

Como se observa, a retificação do registro será feita, mesmo que haja diferença de área, à vista de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica no CREA, contendo, ainda, a concordância dos confrontantes, dispensada a aprovação de qualquer órgão do Poder Público.

§ 1.º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do artigo 225, o oficial averbará a retificação.

O artigo 225 exige a indicação com precisão dos elementos descritivos do imóvel, inclusive quanto à sua localização e confrontantes. Verificando encontrar-se tudo em ordem, o Oficial fará a averbação da retificação e certificará o fato nos autos do procedimento aberto, arquivando o processo.

§ 2.º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial do Registro de Títulos e Documentos da comarca de situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la;

§ 3.º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2.º, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação;

§ 4.º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação;

§ 5.º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação;

§ 6.º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

Revelam, os parágrafos transcritos, a imperiosa necessidade de se mencionar corretamente, no memorial descritivo, os nomes dos confinantes do imóvel, estabelecendo-se, sempre, a ligação entre os atuais e os antigos, os quais deverão coincidir com os referidos nos assentos registrários. O objetivo, com isso, é evitar desencontros entre ele e as matrículas, muitas das quais reproduzem, ainda, descrições, às vezes sumárias, oriundas de velhas transcrições. Impõe-se, assim, verificação criteriosa das informações prestadas.

Uma dúvida, a respeito, pode ser levantada: o que a lei entende por confinante? O titular de domínio? Em princípio, sim, mas, existindo promessa de venda registrada, o compromissário comprador, como titular de direito real, também deve manifestar-se.

Se um dos confinantes apurados deixar de assinar a planta, o Oficial certificará a omissão nos autos do procedimento administrativo aberto e fará a notificação dele pessoalmente ou pelo correio, ou, ainda, por meio de edital, com rigorosa observância do estabelecido nos §§ 2.º e 3.º , presumindo-se a sua anuência se, dentro do prazo de quinze dias, a contar da notificação, não se manifestar. A notificação, o decurso do prazo, a manifestação do confinante, ou falta dela, e a realização da averbação, se não houver impugnação, serão certificados nos autos do procedimento.

Havendo impugnação, o proprietário deverá ser notificado pelo Oficial para apresentar as suas razões, que serão juntadas ao processo, e das quais deverá ser dado conhecimento ao impugnante. Se ocorrer acordo, ele será formalizado e anexado aos autos, efetuando-se a retificação, ressalvada a possibilidade de envolver transferência de propriedade. Neste caso, ele deverá ser formalizado por escritura pública, se o valor da transação for superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, como exige o artigo 108 do Código Civil.

Mantida, entretanto, a impugnação, por falta de entendimento, o Oficial certificará o fato no processo e o encaminhará ao juiz competente, depois de feitas as anotações correspondentes à margem da prenotação aberta. Examinando a pendência, o magistrado decidirá, como for de direito, encaminhando de volta os autos ao Oficial, com a determinação para que realize a averbação, se for o caso. Se, porém, a controvérsia envolver direito de propriedade, o juiz remeterá as partes às vias ordinárias, por sentença lavrada no processo, e o devolverá ao registrador para que cancele a prenotação.

Não custa lembrar que, a despeito de restringir-se, a impugnação em apreço, aos casos previstos, também o registrador pode impugnar o pedido, se notar evidências de má-fé ou improbidade, encaminhando os autos ao seu juiz corregedor para as providências cabíveis. Poderá, ainda, suscitar dúvida, nos termos do artigo 198 da Lei 6.015/73, se a parte interessada discordar de entendimento seu quanto à existência de erro no memorial descritivo ou na planta, ou à falta de algum documento que entenda necessário. No Estado de São Paulo, a Corregedoria Geral da Justiça somente admite suscitação de dúvida envolvendo título sujeito a registro, mas a situação comentada é um tanto diferente e deverá ser considerada pelo Judiciário. Além disso, por economia processual, não vemos necessidade de abertura de outro processo em juízo, específico para a dúvida, uma vez que os autos do procedimento administrativo serão encaminhados ao juiz competente, para decisão, já com as razões do Oficial e a contestação do interessado.

§ 7.º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão somente os confinantes das áreas remanescentes.

Foi bem lembrada a inclusão, no procedimento administrativo, da apuração de remanescentes de glebas parcialmente transmitidas. A manifestação apenas dos confinantes dos lotes remanescentes, como permite o dispositivo transcrito, evita a apuração da área do todo originário para dimensionar medidas lineares, limites e superfície do que sobrou.

§ 8.º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.

Merece comentário, neste dispositivo legal, a ressalva de que a retificação prevista poderá ser levada a efeito desde que constem do registro ou sejam logradouros averbados. Pode, evidentemente, haver averbação da abertura de rua ou praça pelo Poder Público ou mesmo pelo proprietário, com aprovação Municipal. Não custa lembrar, contudo, que muitas terras consideradas públicas não constam do registro. Também é rara a existência de registro de logradouro público, a não ser quando se trata de doação de seu leito. No caso de loteamentos, como as ruas, praças e espaços livres passam automaticamente para o domínio do Poder Público, não é costume a abertura de matrícula para eles. Apesar, entretanto, dessa falta, nada impede o Poder Público, de solicitar a retificação em apreço, para cujo fim o Oficial poderá descerrar a matrícula do logradouro objetivado, desde que lhe sejam fornecidos os elementos essenciais, dispensada a concordância dos proprietários dos lotes que façam frente para ele, se não forem atingidos.

§ 9.º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservada, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.

A expressão “independentemente de retificação”, utilizada pelo legislador deve ser entendida com ressalvas. Isso porque, havendo ou não diferença de área, o acerto implica retificação da descrição anterior. Certamente, a intenção foi passar a mensagem de que a escritura pública substitui o procedimento administrativo, caso, evidentemente, o acerto entre os confinantes se restrinja apenas às suas próprias divisas. Se, contudo, a descrição do perímetro integral dos imóveis for alterada, ou se a eventual diferença de área transacionada resultar de apuração do todo de cada um dos imóveis limítrofes, deverá ser aberto o procedimento administrativo.

Quanto à eventual transferência de área de um proprietário para outro, não há dúvida de que ela está sujeita ao pagamento do imposto de transmissão “inter-vivos”. Há, porém, o registrador ou notário, que distinguir duas formas de transferência: uma, motivada pela necessidade de corrigir a linha divisória, implicando alteração do lançamento tributário; outra, intencional, independente da correção dos limites. Se for este o caso, a área alienada será desmembrada do todo originário, com aprovação prévia da Prefeitura Municipal, seguindo-se a abertura de duas novas matrizes, contendo a caracterização da área destacada e da remanescente, a prática de ato de registro da transmissão realizada e posterior unificação, descerrando-se uma terceira matrícula para o todo resultante.

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os artigos 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.

Ocupantes dos imóveis contíguos devem ser entendidos como sendo titulares de contratos de compra, inclusive preliminares, não registrados, e, também, possuidores, afastados prepostos, locatários ou arrendatários e comodatários. Infere-se dessa determinação legal que o profissional indicado para a elaboração do memorial está obrigado a certificar-se, em sua vistoria, da existência, ou não, de ocupantes do imóvel, encontrando-se aí um ponto que poderá gerar conflitos. Se o ocupante tiver título não registrado, o Oficial poderá exigir a apresentação. Não havendo, ele não terá como, em sua esfera, apurar se a ocupação envolve direito de propriedade ou posse, se estiver ausente o titular de domínio, nem lhe competindo, em situação como esta, duvidar da afirmação do profissional, a menos, naturalmente, que tenha elementos para contradizê-la.

§ 11. Independe de retificação:

I - A regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida pelo Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos.

Embora pretenda, o legislador, com o estabelecido nessa norma, evitar a instalação de procedimento administrativo, não está afastada a possibilidade de envolver, a mencionada regularização fundiária, retificação da descrição do imóvel, a qual poderá ser feita à vista de simples solicitação do Poder Público ou de planta por ele apresentada.

II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos artigos 176, §§ 3.º e 4.º, e 225, § 3.º desta Lei.

A adequação aludida é o georreferenciamento criado pela Lei 10.267, de 28 de agosto de 2001, regulamentada pelo Decreto 4.449, de 30 de outubro de 2002, e por ela introduzido nos §§ 3.º e 4.º do artigo 176 da Lei 6.015/73, para efeito de identificação correta do imóvel rural, obtida por meio de memorial descritivo, também elaborado por profissional habilitado. Está sujeita à averbação na matrícula correspondente e é exigível sempre que ocorrer desmembramento, parcelamento ou remembramento e, ainda, quando houver transferência da propriedade, observados, os prazos fixados no artigo 10.º do Decreto 4.449/02, com os esclarecimentos constantes da Portaria n. 1032, baixada pelo INCRA em 2 de dezembro de 2002, publicada no Diário Oficial da União do dia 9 do mesmo mês.

§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.

A diligência prevista, tanto para imóveis urbanos como rurais, poderá ocorrer sempre que houver discrepância entre o memorial e os elementos existentes no cartório, seja em relação à localização, ou possível sobreposição, seja quanto a problemas com os confinantes, derivados do acerto de divisas, que pode envolver excesso de área sujeito à transação e ao pagamento de imposto “inter-vivos”. Não afastamos a hipótese de utilizar, o registrador, os serviços de profissional independente, para assisti-lo nesse mister.

§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.

Este é um procedimento já adotado pelo registrador no caso de retificação em juízo, muitas vezes pleiteada justamente para propiciar o acesso do título, antes negado em virtude de erro no anterior.

§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.

Este dispositivo legal isenta o registrador de qualquer responsabilidade, quanto aos elementos fornecidos pelo profissional que elaborou o memorial descritivo, desde que, naturalmente, tenha respeitado fielmente a lei.

§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes da regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública.

Além dos comentários já feitos, cumpre-nos dizer, ainda, que os dispositivos legais, por nós transcritos, originários da Lei 10.931/04, passam a regular a retificação do registro de imóveis, sejam urbanos ou rurais, fato que nos leva a estudá-la em conjunto com a Lei 10.267/01, regulamentada pelo Decreto 4.449/02, em virtude de ambas tratarem da mesma matéria, a mais recente das quais com maior abrangência.

Assim ponderando, vamos iniciar focalizando a norma contida no § 1.º do artigo 9.º do citado regulamento, que dispõe o seguinte:

“Caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio”.

O teor desse dispositivo impõe, logo no § 2.º, a necessidade de certificação, pelo INCRA, do memorial referido no caput do citado artigo 9.º e no § 3.º, apesar da ressalva de que tal providência não implica reconhecimento do domínio ou da exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário. Eventual dúvida quanto ao momento da referida certificação é dissipada pelo disposto no § 5.º, cujo teor é bastante elucidativo:

“O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, será averbado no serviço de registro de imóveis competente mediante requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que não houve alteração das divisas do imóvel registrado e de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da certificação prevista no § 1.º deste artigo, do CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso”.

Aí está, com clareza meridiana, não exatamente na lei, mas em seu regulamento, a obrigatoriedade da apresentação, ao Oficial, da certificação em apreço, acompanhando o memorial descritivo, para que possa ser averbada, na respectiva matrícula, a mencionada adequação, que deve preceder, obrigatoriamente, o parcelamento e a transferência de imóvel rural.

É louvável a função atribuída a esse importante órgão, ligada que está a um objetivo maior, que é a organização do cadastro do imóvel rural criado pela Lei 10.267/01, especialmente no caso de loteamento ou desmembramento. Havemos de reconhecer, entretanto, que merece críticas a subordinação do registro da transferência da propriedade rural à providência em apreço, por dois motivos. Primeiro, porque, uma vez aprovado o parcelamento pelo INCRA, envolvendo, naturalmente, o georreferenciamento, não há razão para nova exigência nas alienações de lotes, que venham a ocorrer posteriormente. Segundo, quanto às demais transferências, porque entrava os negócios imobiliários e congestiona o INCRA. Ora, se formos ao artigo 213, da Lei 6.015/73, e seus parágrafos, atrás transcritos, com a nova redação que lhes deu a Lei 10.931/04, veremos que não há neles nenhum dispositivo legal exigindo, na retificação de registro, a aprovação prévia do INCRA, para imóveis rurais, ou de qualquer outro órgão, para os urbanos.

Observa-se, assim, a existência de certa discrepância entre os citados diplomas legais. Mas, o ponto a discutir, como já deixamos entrever, não é a dispensa da certificação em causa, mas sim a prevalência dela como requisito prévio para a averbação da retificação, exigido não exatamente pela Lei 10.267/01, mas sim, repetindo, pelo Decreto 4.449/02.

É verdade que não há, na Lei 10.931/04, norma alguma modificando a Lei 10.267/01 ou, mais precisamente, o § 5.º do artigo 9.º do Decreto 4.449/02, mas, ambas as leis, assim como o regulamento da primeira, tratam da mesma matéria. Podemos inferir, dessa forma, com fundamento no § 1.º da Lei de Introdução do Código Civil, que a Lei mais nova, ou seja, a de n. 10.931, modifica, nessa parte, a mais antiga, de n. 10.267 e seu regulamento, desobrigando o registrador de exigir, no ato da averbação, a certificação em apreço, a qual poderá, não obstante, ser mantida para os demais fins estabelecidos.

Supondo, assim, correta a inferência, a eliminação da exigência prévia da aprovação do memorial, para a prática do ato averbatório, não retira do INCRA a sua competência legal de apurar a imprecisão e eventual sobreposição previstas e de comunicá-las ao Oficial do Registro Imobiliário, a qualquer tempo, caso venham a ser constatadas. Sendo esse o caso, recebida a comunicação, o Oficial a prenotará e averbará nas matrículas dos imóveis envolvidos, levando o fato ao conhecimento do juiz competente para que examine a situação criada e determine, entendendo aplicável, o bloqueio de que tratam os §§ 3.º e 4.º do citado artigo 213 da Lei 6.015/73, com a redação que lhes deu a Lei 10.931/04.

Em defesa desse posicionamento, podemos afirmar que a dispensa da certificação prévia, nos moldes por nós sugeridos, torna mais ágil o processo e desafoga o INCRA, sem prejudicar a sua função legal de zelar pela precisão da localização e coordenadas utilizadas no levantamento das divisas do imóvel.

Pesa, sem dúvida, contra a tese esboçada, o fato de haver sido excluída da retificação, a adequação questionada, como estabelecido no § 11, inciso II, do aludido artigo 213, o que afastaria a possibilidade de aplicação da Lei 10.931/02, a esse ato específico. Pondere-se, no entanto, que a medida discutida limita-se aos casos em que as divisas do imóvel e os direitos dos confinantes foram respeitados, como se vê do § 4.º do artigo 9.º do referido decreto, levando-nos a concluir que ela se enquadra, com mais justeza, na situação prevista na letra “d” do inciso I do artigo 213.

Também não acreditamos que a intenção do legislador foi a de excluir o imóvel rural do procedimento administrativo criado pela Lei 10.931, para efeito de retificação do registro, tornando-o, assim, aplicável tão somente aos imóveis urbanos. E não é difícil perceber a razão de nossa descrença. Em vários pontos da lei mais recente há menção a imóveis rurais, como, por exemplo, no § 9.º do artigo 213, não deixando nenhuma dúvida quanto à sua extensão a eles.

Quando, pois, o legislador usou o termo adequação para o georreferenciamento disciplinado pela Lei 10.267/01 e seu regulamento, não pretendeu avançar tanto, mesmo porque ela não deixa de ser forma de retificação do registro, alterando, como altera, a descrição do imóvel e até a sua área. Assim pensando, não vemos razão para afastar a abertura do procedimento administrativo criado, em boa hora, pela Lei 10.931/04, dê-se ao ato a praticar o nome que for.

Outro detalhe a notar é que o Decreto 4.449/02 em seu artigo 9.º, § 4.º, regulamentador da Lei 10.267/01, tolera, para efeito do georreferenciamento, diferença de área não superior ao limite legal, que é de um vigésimo, ou 5% do total, como consta do § 1.º do artigo 500 do Código Civil, desde que respeitadas as mesmas divisas e preservados os direitos dos confinantes. Também não previu a possibilidade de transação entre os confinantes envolvendo diferença de área, para efeito de acerto de linhas divisórias.

De sua parte, a Lei 10.931/04, ao introduzir o inciso II no artigo 213 da Lei 6.015/73, silenciou quanto à tolerância referida, em caso de inserção ou alteração de medidas, com ou sem modificação de área, mencionada no inciso II do artigo 213 da Lei 6.015/73, subordinada a procedimento administrativo, o que equivale a dizer que não há limite para isso. Em compensação, previu a transferência de área de um vizinho para outro, independentemente da retificação. Também quanto a essa parte, entendemos que a Lei mais recente supre as omissões da anterior.

Um ponto, ainda a considerar, relaciona-se com a aplicação, ao georreferenciamento de imóvel rural, a nosso ver inevitável, do disposto no § 10.º do artigo 213 da Lei 6.015/73, por introdução da Lei 10.931/04, segundo o qual se entende como confinante do imóvel contíguo também o seu eventual ocupante.

Considerando, por último, a maior abrangência da Lei mais recente, indaga-se: os demais casos de retificação de registro de imóveis rurais, como, por exemplo, o acerto de divisas entre confinantes, que pode resultar na apuração de área superior ao limite de um vigésimo tolerado pelo Decreto 4.449/02, ou implicar transferência de área, sujeitam-se, também, à certificação do INCRA? Não consta da Lei 10.931/04 nenhum dispositivo prevendo tal situação, mas, exame ponderado da questão nos leva a concluir prevalecer a exigência, em virtude de se encontrar estreitamente ligada ao objetivo central da Lei 10.267/04, que é a organização de um cadastro nacional, escoimado de erros.

Em face, porém, da existência de vários pontos obscuros, entre os quais este último, decorrentes, como vemos, do confronto dos diplomas legais examinados, não seria má idéia a edição, não de portarias ou instruções normativas, mas de um decreto com o objetivo de esclarecê-los.

 

Por ULYSSES DA SILVA

Em 18/08/04.